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8月20日吉屋頭條：北京樓市下月或迎巨變 高價地擠泡沫 房企面臨利潤與周轉壓力
一、北京：下月或將迎樓市巨變
8月16日，北京住建委執法部門會同通州區住建委對通州區臺湖銀河灣、十裡春風嘉園等8個在售商品房項目開展瞭聯合執法行動，核心針對哄抬房價、捂盤惜售、捆綁銷售、無證銷售等違法違規行為，以及通州區限購政策執行情況進行瞭檢查。
另悉，下一步，北京市、區住建部門將持續開展房地產市場整治行動，聯合發改、公安、規劃國土、工商、稅務、金融、銀監等多部門開展專項治理，發揮合力，嚴查投機炒房、房地產“黑中介”違法違規行為、房地產開發企業違法違規行為、虛假房地產廣告等行為，加大檢查頻次和力度，打擊侵害群眾利益違法違規行為，切實維護首都房地產市場秩序。
19日，北京住房公積金管理中心日前聯合多部門發佈《關於進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》。通知要求，房地產開發企業及其委托的房地產銷售機構不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的各類書面文件。
在提高貸款審批時效方面，對符合條件的要在10個工作日內完成審批；逾期不辦的、整改不到位的要通報批評，調整工作崗位或給予紀律處分。
二、高價地擠泡沫 房企面臨利潤與周轉壓力
在土拍政策趨緊的前提下，土地市場競爭分化加劇，一線城市宅地市場依舊低迷；二三線雖然有部分城市地塊競爭激烈，但熱門二線城市目前宅地盈利能力亦下降顯著。
值得關註的是，由於一線城市拿地艱難，土拍市場限制嚴格，部分房企拿地戰略逐步向三、四線城市傾斜，這個趨勢在上半年尤為顯著。但三、四線城市的人口吸附能力較弱，且經濟對房價的支撐度較低，房價缺乏持續上漲的動力，預計在未來兩三年內會出現大量庫存無法被吸收的現象，開發商的宅地開發風險將日益增大。
從今年已發佈中報的房企來看，過往在三四線城市佈局的風險已經初現端倪。以中南建設為例，2018年上半年，中南建設實現合同銷售額652.5億元，同比增長44%；平均銷售價格12539元/平方米，略低於去年全年的平均銷售價格。但中南建設的凈利潤隻有6.7%，相比銷售規模相當的旭輝控股2018年上半年13.3%的凈利潤，幾乎拉開一倍的差距。中南建設曾對外做出解釋：部分房地產結算項目毛利率過低主要原因在於項目所處位置一般、配套尚未成熟，拿地價處於市場高位、公司為加快資金回收以投入其他項目而實施較低售價，以及限價、市場低迷等原因均對毛利率產生影響。
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今年8月以來，北京、沈陽、成都、杭州、重慶、福建、南京、無錫、江陰等省市紛紛出臺房地產調控政策，政策內容涵蓋擴大限購范圍、限制企業買房等。其中，對房地產市場秩序的整治，是此輪調控的核心。
6月末，住建部等7部委印發通知，決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。7月30日，住建部公佈一批各地查處的違法違規房地產開發企業和中介機構名單，共20傢，其中包括保利地產、房天下、麥田等企業。
從各地的行動內容來看，涉及土地交易、新房開發銷售、二手房和租賃市場等各個領域。欠繳土地出讓價款、閑置用地、囤地炒地；哄抬房價、捂盤惜售、捆綁銷售、無證銷售；虛假廣告、不實房源信息、黑中介等，都成為整治對象。
四、新一輪樓市調控重打高房價城市
自7月31日中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”以來，住房和城鄉建設部先是於8月7日在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，對參會各城市未來房地產調控工作提出瞭進一步要求；隨後，8月17日又約談瞭海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲。
上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券 日報》記者采訪時表示，此次住建部對於上述5個城市政府負責人進行約談，政策取向比較清晰。首先，這5個城市是7月份國傢統計局70城房價數據中漲幅較大的城市，且排名均比較靠前，所以，是抓典型的調控思路。其次，7月份向來是樓市傳統淡季，但這5個城市房價漲幅依然創新高，所以，必須要對其進行管控。
五、前七月全國近800宗土地流拍
作為房價中占比較大的因素，土地市場在2018年發生瞭顯著變化：流拍或底價成交大量出現，溢價率持續走低，甚至出現下跌至“腰斬”。
據國傢統計局最新數據，1-7月，房企土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%；土地成交價款6619億元，增長21.9%。
在總量仍然顯著增長的表象下，土地市場的疲態已經出現，多城土地流拍或以底價成交。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年1-7月，全國房地產市場土地流拍一共796宗。
其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
尤其值得註意的是一線城市，即使成交的土地，也是底價或逼近底價，成交價格普遍低於兩年前。
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19日，北京住房公積金管理中心日前聯合多部門發佈《關於進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》。通知要求，房地產開發企業及其委托的房地產銷售機構不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的各類書面文件。
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其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍一共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達到629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
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